PLAN PARA INVERSIONISTAS.
INVERSION DE UN CAPITAL Y EN CONTRAPRESTACION OBTENER: UN PORCENTAJE DE LOS INGRESOS POR OPERACIÓN DE VIVIENDA TURISTICA CON AIRBNB DURANTE LOS PRIMEROS 18 MESES DE OPERACION.
En el actual panorama de la industria de la hospitalidad y el turismo, la nueva tendencia es transformar las propiedades en alojamientos turísticos, ya sea a través de plataformas como Airbnb, huespedia, booking u otros servicios similares.
¿Qué se entiende como vivienda turística?
Toda unidad inmobiliaria destinada en su totalidad a brindar el servicio de alojamiento según su capacidad, a una o más personas, la cual puede contar con servicios complementarios y como mínimo con: dormitorio, cocina y baño. Para efectos de lo dispuesto en la Ley General de Turismo, pertenecen a esta clasificación los apartamentos turísticos, fincas turísticas, entre otras.
¿Es lo mismo la vivienda turística al establecimiento de alojamiento turístico?
No, los establecimientos de alojamiento turístico son los establecimientos de comercio que brindan el servicio de alojamiento turístico con oferta permanente. Entre estos se encuentran, pero sin limitarse a ellos, los hoteles, hostales, centros vacacionales, campamentos y todos aquellos que mantengan una oferta habitual en el servicio de hospedaje.
¿Puedo tener una vivienda turística dentro de un conjunto o edificio de copropiedad?
Si, los reglamentos de propiedad horizontal de edificios y conjuntos residenciales establecen la posibilidad de destinar los inmuebles para servicios de vivienda turística, cumpliendo con los requisitos legales.
¿Qué necesito para operar mi vivienda turística en Colombia?
A través del Decreto 2119 de 2018 y sus normas concordantes, se estableció que se deberá exigir a los operadores (quienes presten el servicio de alquiler de los espacios) contar con el Registro Nacional de Turismo (RNT), el cual se puede sacar de forma gratuita en cualquiera de las Cámaras de Comercio del país.
Adicionalmente, se deberá validar de acuerdo con el artículo 144 del Decreto Ley 2106 de 2019, que, si el inmueble se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, la prestación de los servicios turísticos este expresamente autorizada en el reglamento de la copropiedad.
¿Cada cuánto debo renovar el Registro Nacional de Turismo (RNT)?
La Renovación del Registro Nacional de Turismo debe realizarse anualmente durante los primeros tres meses de cada año. No importa la fecha de la inscripción inicial, siempre y cuando se realice dentro de ese plazo. La renovación permite actualizar o ratificar la información proporcionada en el registro original.
OPCION DE INVERSION PROPUESTA
Se está ofreciendo hasta el 5% del ingreso mensual de la operación turística de la propiedad por una inversión de $10 millones de pesos a 18 meses.
COMO ES LA VIVIENDA TURISTICA EN LA QUE ESTA INVIRTIENDO
La vivienda turística estará ubicada en un condominio de lujo en la zona norte de la ciudad que cuenta con unas zonas externas en las que se están construyendo amenidades como lago, centro comercial, zonas verdes.
La vivienda turística tiene un área de 400m2 y un área construida de 160m2. Es campestre pero no está cerca a la playa, la más cercana está a 10 minutos en auto. El inicio de operación de la vivienda turística será en septiembre de 2024. Y contara con casa y piscina estructural, todo en estructura de contenedor.
Este diferencial de construcción, de área y de amenidades, junto a la ubicación privilegiada que tiene la hace aún más atractiva vs la oferta existente de vivienda turística en la ciudad.
Al frente del condominio está el club campestre Takurika y alrededor está el Parque Vivarium, el nuevo proyecto Lunamas y el nuevo aeropuerto de Cartagena.
RETORNO SOBRE LA INVERSION
Como cualquier inversión en este segmento hay un riesgo por cambios normativos y disposiciones legales y gubernamentales e igual ocurre si ud invierte en portafolio de un banco o si compra divisas o acciones. Sea que ud abra un CDT o invierta en nuestro proyecto habrá un retorno de inversión pero está sujeto a muchos factores que el momento actual pueden suponer cambios positivos o negativos en el resultado esperado. Pero lo único claro es que el dinero hay que invertirlo porque la figura de ahorro es la menos rentable.
EL RIESGO TAMBIEN DA UNA OPORTUNIDAD DE INVERSION CON UN BAJO COSTO
Si una persona quisiera conseguir una vivienda turística para hacer operación de renta corta en Cartagena y obtener ingresos debería invertir al menos unos 500 millones de pesos. Sin contar pagos de mantenimiento, servicios y servidumbre y gastos por RNT, administración e impuestos.
Así que invertir 10 millones de pesos y a cambio obtener un porcentaje de ingresos sobre la operación de una vivienda turística nueva, con un concepto moderno y ecológico en un condominio de lujo y estratégicamente ubicada pues es una oportunidad única.
Adicionalmente poder invertir para empezar a tener ingresos por operación a los 6 meses vs proyectos de hotelería donde usted obtendría ingresos desde los 2 o más años después de su inversión es una ventaja financiera.
Aquí al término de esos 2 años ya habrá obtenido ingresos fijos y variables por 18 meses y un bono de rendimiento como si ud hubiera tenido un cdt en un banco. Y como la idea es que pueda gozar no solo del arranque sino del periodo más productivo, recibirá ingresos variables sobre ocupación por 12 meses más después de terminado el contrato.
EN RESUMEN, la duración de este acuerdo sobre su inversión de $10 millones es obtener un retorno de operación de 18 meses a partir del inicio de operación de la vivienda turística.
Por este monto de inversión el inversionista recibirá los siguientes valores por 18 meses contados a partir del inicio de operación de la vivienda turística. Y un ingreso variable adicional del 3% del ingreso por operación por 12 meses más.
- Un ingreso fijo x 18 meses : $5.400.000 o $300.000 mensuales
- Un ingreso variable del 3% de los ingresos por operación del inmueble sobre el % de ocupación
- Un ingreso de $1.500.000 en el mes 18 de operación por concepto de rendimiento del 15% efectivo anual de su inversión.
- Un ingreso del 3% de los ingresos de operación del inmueble sobre el % de ocupación por 12 meses más (del mes 19 al mes 30 de operación)
Para tener en cuenta:
El ingreso diario según airbnb de una vivienda turística en Cartagena en zona norte a hoy es $270.000 diarios y de eso la plataforma comisiona el 15% es decir se recibe netos por noche $230.000. Si se tuviera una ocupación del 100%, el ingreso de operación sería de $7 millones de pesos. (Escenario 1)
El ingreso promedio de una casa de playa en zona norte es de $1 millón de pesos al día. Así que en el escenario optimista el ingreso promedio día por la operación de la propiedad es de $600.000 y restando la plataforma es $510.000. Si se tuviera una ocupación del 100% el ingreso de operación sería de $15 millones de pesos. (Escenario 2)
Al mes 18 de operación de operación de la vivienda turística, estos serían los ingresos por su inversión a un estimado del 50% de ocupación:
|
INGRESOS |
Escenario 1 pesimista |
Escenario 2 optimista |
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Fijo |
5.400.000 |
5.400.000 |
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Variable 3% al 50% ocupación* |
1.900.000 |
4.000.000 |
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Bono 15% ea |
1.500.000 |
1.500.000 |
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12 meses más de ingreso variable del 3% al 50% ocupación.* |
1.200.000 |
2.600.000 |
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TOTAL |
10.000.000 |
13.500.000 |
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GANANCIA |
Entre cero y $3.1 millones* |
Entre $3.5 y $9 millones* |
*Sujeta a la generación activa de reservas por parte del inversionista.
OTRAS VARIABLES A CONSIDERAR:
El crecimiento organizado y planeado de la ciudad es en la zona norte y se estima que en estos 2 años se crearan más de 20.000 unidades de vivienda estrato 5 y 6.
El sector donde esta nuestra vivienda turística es el único en zona norte que tiene alcantarillado y no PTAR y dado que la vivienda va a tener energía solar y planta también será muy demandado pues en Cartagena la luz es la más costosa del país y la que más cortan diariamente.
PORQUE SE GENERA ESTA OPORTUNIDAD
Porque la inyección de capital que se recibe con la inversión de los 6 inversionistas beneficiados nos permitirá colocar la vivienda turística preaprobada por la constructora en el condominio en que adquirimos el terreno.
Porque tenemos la posibilidad de construir más de una vivienda turística en el terreno y esto en el corto plazo representaría más ingresos por su inversión. No el doble pero si un ingreso adicional.
Porque es el único condominio de la zona que tiene un lago de 5 hectáreas y natural y esto acelero la venta de los terrenos. Así que nos interesa poder colocar más vivienda turística similar en otros terrenos del mismo condominio ya que tenemos el diseño y el permiso de construcción preaprobado por la constructora, incluso podríamos colocarlas en venta o en alquiler a favor de la constructora o de otros propietarios.
Porque en la medida que se haga este piloto de ingresos de operación sobre la vivienda turística se abriría la oportunidad para que sigan invirtiendo en vivienda turística en otros terrenos incluso en paralelo a esta inversión y así sigan ganando.
VENTAJAS DE ESTE NEGOCIO
Para mí como propietario es solo un acuerdo a término fijo sobre un porcentaje de los ingresos que produzca la operación de airbnb. Que se cumple y se acaba. Es de solo 18 meses a partir del inicio de la operación como vivienda turística. En ningún momento este acuerdo de inversión transfiere dominio alguno sobre el bien ni tampoco participación alguna sobre la casa o el terreno a ninguna persona. Solo es un negocio de inversión sobre un porcentaje de los ingresos de operación de la vivienda turística.
Es un negocio pasivo que tiene un bajo riesgo para quien invierte y que genera un ingreso más alto a medida que el tiempo avanza e incluso en los meses en que más pueda ser necesario.
Es un dinero que una vez invertido no corre riesgos como en un banco de que pueda ser sujeto de embargo por multas de tránsito, demandas alimentarias o similares. Y que le puede regularizar un flujo y llegar a representar una ganancia adicional por un año más.
Es un negocio sobre los ingresos de un activo productivo. A diferencia de una casa de uso residencial o un carro que se desgastan y generan gastos.
Es un negocio que ante el fallecimiento del inversionista se extingue, en ningún momento se puede colocar en un testamento o ser heredable o transferible.
Es un negocio que con los antecedentes de la pandemia que ya tuvimos cesaría de inmediato ante un suceso similar. Simplemente se acaba y ya. Sin devoluciones ni reclamos de ningún tipo.
ACLARACIONES SOBRE RESERVAS Y PAGOS
Todas las personas que deseen hacer uso del alojamiento en la casa incluso los inversionistas y sus familiares deben tramitarlo y pagarlo desde la plataforma de reservas de airbnb o booking o la que en su momento se designe. En ningún momento ser inversionista da derecho a usar la casa sin pagar o sin reserva. Esto también es parte de la transparencia que exige la operación porque esos días no pagos son días que no se genera ingresos a los demás inversionistas.
Aunque este es un negocio pasivo se tendrá una clausula sobre los ingresos variables que estarán sujetos a la promoción y remisión de clientes a la vivienda y que si no se cumplen pues simplemente el inversionista no recibirá nada por este concepto y solo le llegara el ingreso fijo mensual establecido. Lo mismo aplicara para los 12 meses posteriores al vencimiento de los 18 meses de operación del acuerdo porque si no se generan reservas por su parte algún mes pues ese mes no hay pago.
Los inversionistas son solo eso personas que invirtieron a riesgo un capital a cambio de un porcentaje de los ingresos de operación de la casa por un tiempo limitado, no son socios ni accionistas, ni una persona que tome decisión alguna sobre el inmueble o que pueda hacer uso de el en ningún momento. Todo lo que se vaya a reservar y pagar debe ser por la plataforma para que haya total transparencia sobre los ingresos de la operación y para que haya total control sobre las reservas que se van presentando.
Si en algún momento un inversionista o sus familiares llegaran a hacer uso indebido de la vivienda turística a consideración del propietario esto es suficiente para que los ingresos variables del inversionista se suspendan y solo se cubrirá el excedente que falte de los ingresos fijos y se dará por terminado el acuerdo sin lugar a reclamación alguna.
El filtro que se debe tener siempre es el de la plataforma y todos los que reserven están sujetos a pagos de depósitos por posibles daños y a limitaciones especificadas en la plataforma como reserva del derecho de admisión a la vivienda. No es justo con los demás inversionistas que haya periodos inactivos de la vivienda por daños o por uso indebido. Igual como es normal se tendrán que hacer y programar mantenimientos y serán días que no haya servicio.
Este es el modelo de casa que planeamos construir con 2 alas (a derecha e izquierda) cada una con 2 habitaciones y un baño y con un espacio en la mitad para colocar un área interactiva, donde se pueda hacer una zona social, una charla con ponentes, un cineclub, una exposición TED, un encuentro empresarial.
Tendrá una piscina estructural de 6x3 metros y de 1.40m de profundidad también en contenedor.
Contara con paneles solares.
PARA CALCULO DE SU CONVENIENCIA ESTA ES UNA PROPIEDAD POR VALOR DE $500 MILLONES DE PESOS o USD 130.000.
OTROS PROYECTOS CON CONTENEDORES QUE REALIZAMOS, PARA SU REFERENCIA.
